物业管理员论述、简答题

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2021年上半年，每逢周末，桃源街道华庭社区都会举行别开生面的“我为环保尽份力”活动，包括开展环保宣传讲座、发放环保知识宣传册等，此外，社区物业还准备了绿色小盆栽、儿童玩具、垃圾袋等小物品，业主可以用手中的废旧电池换取自己喜爱的物品。第一场活动当天，就送出了80盆盆栽，20多个玩具，还有多卷垃圾袋，回收废旧电池200多节。社区承诺每季度统计一次，置换数量最多的家庭还会再次获得奖励。此类活动赢得了居民的广泛好评，很多业主认为此类活动非常有意义，要经常开展，有的家长让孩子亲自带着积攒的废旧电池前来“交换”玩具。很多业主表示，孩子再也不乱扔电池了，并且形成了积攒废旧电池的习惯，期待到周末可以换取自己喜欢的玩具。【缺少答案，请补充】

1.维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。 2.维修方式房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目的。 (1)预防性维修 ①计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。 ②状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。 ③改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。 (2)事后维修 (3)紧急抢修 3.修理类别 (1)大修：设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。 (2)中修：中修的工作量介于大修和小修之间。 (3)小修：设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理。【缺少答案，请补充】

某小区保安巡逻员，发现有烟从13号楼的一家窗户里冒出来，于是保安立即拨打了119报警，消防队10分钟之后赶到了现场。但是在救火过程中，消防队在小区内遇到的种种障碍。当时小区内的通道两边都停满了车，消防车很难顺利通过，从小区门口到发生火灾的楼下200多米的距离，整整花了5分多钟。进入小区到达现场，当时房间内已经起火，火势处于发展阶段，已经无法用灭火器进行灭火，而且由于起火是20层，只能使用楼内的消防设施进行灭火。然而当消防队员从楼内的消防栓接好了水带水枪准备灭火时，发现消防栓的阀门里竟然没有水。根据调查，平时小区内的消防设施是委托一家专业单位维护保养的。就在火灾发生的前几天刚检查过，当时消防设施的功能都是正常。而且在除夕那天白天物业管理公司还用消防栓用的水，蓄水池里有一个控制进水的浮球，而发生火灾那天这个浮球刚好被水泵卡住了，于是当物业管理公司将蓄水池里的水浇灌了草坪之后，蓄水池就没能够自动补水，所以才出现了消防栓没水的情况。【缺少答案，请补充】

八、论述物业服务企业在装饰装修施工期间管理内容以及应注意的问题。答：1.主要管理内容包括：(1)装修时间管理(2)成品保护(3)施工人员进出(4)装修材料（工具）搬运(5)装修垃圾搬运(6)动火作业(7)装修巡查。 2.(1)物业管理是服务活动，而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的控制，甚至是约束。 (2)装修人在准备资料的阶段，物业管理单位有必要进行现场核对，避免出现漏项或错报项。 (3)如建成使用已有数年的房屋申报装饰装修，需注意其在此之前是否做过装饰装修，内部布局是否有改变。 (4)在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。 (5)在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为（如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源等）。 (6)验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关。如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。 (7)对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。 (8)装饰装修资料的一部分为业主资料，如申报表、装修图、施工人员资料等，另一部分为操作记录表。在每一单项装饰装修完成后，物业管理单位需及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归入业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。

十、物业管理问题是当前社区治理和基层建设的重中之重，要“抓落实、补短板、破难题”，最关键是要让群众得实惠。社区治理的核心就是化解物业矛盾，激发基层活力，让基层参与到小区治理中来。而创新社区治理的关键就是创新物业管理，特别是要积极调动社会组织参与、发挥业委会枢纽功能和建立健全物业管理机制。物业品牌管理的重要“软件”，物业服务企业通过社区文化打造品牌。物业尊重业主的兴趣、爱好和个性，通过丰富多彩的社区文化活动，着力打造和谐及充满社区个性魅力的文化氛围。和谐的社区文化，犹如一座连通心与心的桥梁。家不再只是简单的居所，业主可以广交朋友，寻见知己，在形形色色的社区“圈子”中，找到属于自己的那一片天地。【缺少答案，请补充】

五、你谈谈物业服务企业如何做好社区文化？(3分) 答：(1)营造社区文化建设的基础环境。(2)在社区文化形成过程中起引导作用。(3)及时将得到认同度的文化要素形成规范和制度。

十一、某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起，在小区广场上打太极拳，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸到在地，闻讯赶来的安全员把张女士送到医院，诊断为：颈椎损伤。【缺少答案，请补充】

十二、简述物业租赁合同的签订原则。答：(1)平等原则：即签订物业租赁合同双方的法律地位一律平等。 (2)自愿原则：即签订物业租赁合同的双方都是出于本意，是双方当事人真实意思的表达而没有一方是由于欺诈或胁迫等行为而签订的。 (3)合法原则：主要是指物业租赁合同的内容和履行均要遵守国家的有关法律法规和相关政策规定。 (4)诚实信用原则：是指签订物业租赁合同的双方在市场活动中应讲信用，恪守诚实守信原

桃源街道华庭社区举行此类活动的意义主要有哪些？

为统计置换数量，势必要统计业主信息。在本次活动中应该统计的业主信息有哪些？（或设计一个信息统计表）

此类活动举办过程中存在的主要风险有哪些？

简述住宅小区一般经营服务项目的分类

物业管理公司对于小区内的车辆停放应该如何管理？车辆堵塞消防通道延误救火造成损失应该追究谁的责任？

消防设备应该如何管理和使用？消防栓没有水造成火灾损失扩大应该由谁承担责任？

发现火灾后，物业管理公司应该如何处理？物业管理公司在这场火灾中应该吸取哪些教训？

谁应该对这场火灾造成的损失承担责任？为什么？

简述避免劳动争议的注意事项。

简述客户满意度调查的策划要点。

简述客户满意度评价的方法。

简述住宅专项维修资金管理的原则。

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