物业管理师三级

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避免和处理高空坠物事件的措施有： (　　)物业公司发现住户在高空有危险搁置物、悬挂物时，应及时发出书面通知，共整改并在恰当位置张贴“请勿高空抛物”标识。通过多种方式使业主自觉遵守公德，预防高空坠物事件的发生。 (　　)发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，立即送往医院或拨打急救电话；如造成财务损坏的，要保护现场，拍照取证并通知相关人员。 (　　)尽快确定坠落物来源。 (　　)确定坠落物来源后，及时召集责任人、受害人双方进行协商处理。案例十三：20XX年3月。某广告公司入住某小区的A1栋别墅，久佳物业管理公司是该小区的物业管理者。根据物业服务合同，20XX年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，20XX年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值l万元左右的财物，立即报了案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。请问： (　　)该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费?为什么? (　　)久佳物业管理公司在广告公司被盗的问题上是否应当承担责任? 答：①该广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费，因为收取物业服务费是物业管理企业的权利，广告公司应为所接受的服务付费，而水、电费是物业管理企业代收的费用，与安全服务无关。 ②在广告公司被盗的问题上，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，则物业管理公司就不应承担责任；如果物业管理企业没有履行物业服务合同上约定的义务，在保安防范工作上存在缺陷，造成业主损失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。案例十四：某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老先生的身份存有异议，认为他不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老先生是本小区某业主的岳父。该业主认为，自己的岳父退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳父代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。请问：

业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力机构。由此可知，业主参加业主代表大会既是合情合理，又是合乎法律规定的。但这并不是说其他人就没有出席业主大会的权利和可能只要在完成一定的法律手续后，是有资格代替业主参加业主(　　)大会。

维修基金的使用和管理中容易出现的问题有： (　　)不能做到专款专用，而是将维修基金与物业管理费混同起来使用。 (　　)物业公司没有与业主委员会共同协商制订基金使用计划，业主缺乏监督权，无法行使维修基金所有者的权利。. . (　　)物业公司将资金列入日常物业管理开支，牟取非法利润。

假如你是客服经理，负责组织公司新接管项目的入住事宜，目前在做准备工作，请简述： (　　)入住通知书的内容。 (　　)入住工作计划应明确的内容。答：1.不应该。理由：该女士在办理入住手续时，所提出的房屋细部问题，应由房屋出卖人即建设单位负责修复解决，与物业服务公司无关。从法律的角度，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业服务公司与建设单位是两个不同的法律主体，业主不应该因为建设单位的问题而拒绝向物业服务公司交付物业服务费。因为物业服务主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施服务的，即便业主没有实际居住，但是物业服务公司仍为其提供了主要的物业服务。故房屋内部存在细部问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业服务费的理由。如果当时李女士未在房屋交接单上签字并没有领取钥匙，则另当别论。

(　　)认真倾听李女士诉求，并详细记录，同时向李女士表示歉意。 (　　)了解李女士的诉求。 (　　)调查事情的原委与过程。 (　　)耐心向李女士解释房屋质量问题目前尚未解决的原因，向其说明应当交纳物业服务费的理由，并向李女士承诺对于房屋质量问题，若在保修期内，将协助其联络建设单位或建设单位指定的施工单位予以解决。 (　　)对于李女士的房屋质量问题，持续跟踪，直至解决。 (　　)回访李女士对于处理的结果是否满意。

(　　)入住通知书应包括的内容有：物业具体位置；物业竣工验收合格以及物业服务企业承接验收合格的情况介绍；准予入住的说明；入住具体时间和办理入住手续的地点；委托他人办理入住手续的规定；业主入住时需要准备的相关文件和资料；其他需要说明的事项等。 (　　)入住工作计划应明确的内容：入住时间、地点；负责入住工作的人员及职责分工；入住过程中使用的文件和表格；入住手续办理程序；入住注意事项及其他情况。案例十八：某市某区法院开庭审理一宗财产损害赔偿纷案，原告是某小区的许女士，而被告则是此小区的物业管理公司。某日晚上 8 时许女士回家时发现屋内一片凌乱，抽屉锁被打开，存放大笔现金的信封和一批物品不见了。她一点算，丢失的东西共计人民币约 40000 元。她马上报警，警方来人作了勘查、笔录等。许女士认为物业公司在此事中有责任，没有履行其在《用户手册》中的有关承诺，即“管理处提供全天 24 小时保安服务，负责大楼内公共地方与公用设施的治安消防工作，为住户提供安全的环境” ，还有关于“大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安实行 24 小时值班，楼内住户凭出入证出入、外来人员凭身份证登记进出”的规定。因物业管理监视器图像不清，一处电梯又无摄像，以致她家被盗、同楼另一户防盗门锁被破坏及 32 栋北楼进入两个不明身份的推销人员，物业管理处都不到这些人进出大楼的相关记录。请问：

物业治安与安全管理的具体实施应包括： (　　)建立一只素质优良、训练有素、忠于职守的治安人员队伍，配备必要的装备； (　　)根据物业的类型和特点，分别完善和落实物业治安、安全管理方面的各项制度； (　　)进行小区或大厦的隔离等封闭或半封闭式的改造，创造安全的环境； (　　)有条件的在物业内安装相应的安全监控设备、设施； (　　)注意总结物业治安、安全管理方面先进的、行之有效的管理经验，探索其推广和应用的条件和可能； (　　)汲取在物业治安、安全管理方面的教训，完善措施和手段，堵塞漏洞。案例十九：居住在枫林豪景小区 l 号楼二层的 5 户居民在自家窗户上安装了护栏原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使 3 号楼和 6 号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这 5 户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这 5 户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该 5 户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除。请问：面对这种情况，物业管理公司应该怎么办? 答：物业管理公司应该采取以下措施： ①这 5 户居民说明情况，要求居民遵守物业服务合同的条款，说明违反合同应当承担的责任。通过多次反复耐心的说服教育，争取让居民主动拆除护栏。 ②可以请业主委员会出面，对这5 户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。 ③同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施，并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查，避免再次发生盗窃案件。 ④如果经过认真耐心的说服教育 ,5 户居民仍不同意拆除护栏 ,物业管理公司可以向这 5 户居民发出律师函 ,指出违反合同的后果 ,说明物业管理公司即采取法律手段保证合同的履行。 ⑤在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》以及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层法院起诉，要求法院按照《物业服务合同》的约定，判决这5 户居民承担违约责任，将护栏拆除，恢复原状。案例二十：某小区的部分业主认为管理自己小区的物业管理公司在小区管理工作中有很多不尽职的地方，如小区环境卫生管理、治安管理、财务公开等方面，于是就拒交物业管理费。物业管理公司在多次上门催交未果后将这些业主告上法院业主们对此很是觉得委屈。请问：

业主在物业管理活动中，履行下列义务： (　　)遵守业主公约、业主大会议事规则； (　　)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (　　)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (　　)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (　　)按时交纳物业服务费用； (　　)法律、法规规定的其他义务。

物业管理企业的权利如下： (　　)根据有关法规结合小区实际情况制定小区管理办法； (　　)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；(　　)依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费(　　)有权制止违章行为；(　　)有权要求管理委员会协助管理； (　　)有权选聘专业公司；(　　)可以实行多种经营。

作为一名管理员，你要如何说服业主如期交纳管理费？答：《住宅物业管理条例》实施细则第六章第四十条“住宅管理服务费的基本开支包括： (　　)住宅公用设施、设备和公共场所(　　)的日常管理、维修养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）； (　　)管理处工作人员的津贴工资、福利及办公费用； (　　)住宅区公用设施、设备必要的保险费和法定税费； (　　)住宅必要的社区文化活动费用。由此可见，业主享受了物业管理服务，就应该履行其基本义务，而与其他业主享受同样的服务，显然侵占了其他业主的共同利益。案例二十四：某住宅小区数百名业主自发组成了“业主维权委员会”，公开宣称要罢免不能代表业主利益的“业主委员会”，并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员会成员。据悉，该小区的业主委员会是由开发商控制的物业服务企业临时指定的，而且对于物业服务企业的选聘也是直接由几个委员决定了结果，并未经过业主大会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序，因此闹出了现在的大麻烦。

案例中存在哪些不妥和错误，简要说明理由。 (　　)首次业主大会的筹备与组织。根据《业主大会制度》，相关行政主管部门负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，建设单位和物业服务企业配合协助筹备组开展工作。 (　　)甲物业公司拒绝移交。前期物业服务合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料。 (　　)乙物业公司拒绝维修。物业公司对共用部位、共用设施设备的管理义务。

顶层渗水的维修责任及费用由谁承担？简要说明理由。应该由建设单位承担维修责任和费用： (　　)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；在保修期内的维修责任应由建设单位承担。 (　　)入住三年，顶层渗水的维修责任及费用应由建设单位承担。

顶层业主遭受的损失由谁负责赔偿？简要说明理由。 (　　)物业服务企业负责房屋共用部位、公共设施设备的管理，当物业共用部位、公共设施设备出现质量问题时，物业公司有责任向建设单位申报，并跟踪、督促完成。屋顶属于房屋共用部位。 (　　)物业服务企业的不作为属于未履行保修协议约定，应按协议约定承担违约责任，造成损失的按协议约定赔偿损失。

在甲物业公司不配合的情况下，乙物业公司应如何进行承接查验？ (　　)乙物业企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位，共用设施设备进行查验，做好查验记录； (　　)尽可能邀请具有公信力的第三方(　　)参加查验工作； (　　)自查验工作之日起，物业服务企业应建立共用设施设备运行维护技术档案，物业服务企业可从建设单位或城建馆获取该小区相关原始档案资料。

根据材料反映的阶段，简要说明物业管理工作移交的主要内容。 (　　)根据材料信息可知此阶段的物业移交属于机构更迭时物业的移交。 (　　)机构更迭时管理工作的移交内容主要有：物业资料的移交；物业共用部位及共用设施设备管理工作的移交；人、财、物业的移交或交接。案例二十八：某住宅小区组织业主入住，建设单位将入住工作委托给物业服务企业代为办理。入住过程中，物业公司完成了物业验收及其相关手续的办理。物业管理有关业务的办理，以及相关档案资料的收集工作。业主张某在办理人住手续并领取相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂要求物业公司整改，物业公司承诺3天内整改好，由于没按时整改好，张某拒缴物业服务费。物业服务企业在巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。物业公司以违反装修规定为由对王某处于200元罚款。问题：

物业服务企业该如何规避装饰装修管理中的风险？答：1：物业服务企业不妥或错误之处： (　　)“物业公司承诺3天内整改好”。工程保修责任为建设单位，物业公司不得对业主做出任何未经建设单位书面明确的承诺。 (　　)“对王某处于200元罚款”。物业公司在装修管理中的责任主要是：发现装修人违法法规行为，及时劝阻，对不听劝阻或造成严重后果的及时向有关部门报告。

：(　　)物业业主、物业使用人的权属资料。包括房屋产权证、购房合同复印件等。 (　　)物业业主、物业使用人的个人资料。包括身份证和户口本复印件、联系方式等。

不成立。 (　　)房屋门窗质量问题的责任方是建设单位，物业服务企业只是代建设单位组织入住工作。 (　　)物业服务企业按照物业服务合同提供服务，张某理应按照合同要求缴纳相关服务费。

：(　　)提前将物业装修有关管理规定及要求公示给全体业主 (　　)在业主装修期严格执行装修管理，对违规装修纪实制止并书面要求其整改； (　　)对于不整改并已造成安全隐患的，与政府相关职能部门沟通，借助政府部门职能共同解决。案例二十九：某物业服务企业管理一住宅小区已有三年，由于入住率不高，一直没有成立业委会。最近，多数业主在如下两个方面投诉较集中： (　　)给水管道破坏严重，需进行更换； (　　)小区绿色植被被虫害严重问题：

记录投诉内容，同时表达歉意 (　　)