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房地产估价师土地估价基础与实务

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在一定区域内，扩大土地经济供给量的方式主要有（　）。

在农用地分等单元划分时，以下描述正确的是（　）。

在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设备完备度”因素的修正系数范围是-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（　）。

为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（　）。

下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，（　）不属于一般因素资料的范畴。

下列关于农用地基准地价更新的说法错误的是（　）。

下列有关土地估价报告编写的做法符合要求的是（　）。

在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是（　）。

某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率4.20%、一年期银行定期贷款利率5.23%、一年期银行定期存款利率4.56%、五年期银行定期贷款利率6.12%。若该地区风险调整值为1%，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为（　）。

在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、（　）及宗地使用的特殊规定。

关于区域因素对地价的影响中，以下说法正确的是（　）。

经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是（　）。

已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为（　）万元。

在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极差标准化法计算参评对象的指标得分为（　）。

不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，不正确的是（　）。

某公司于2016年6月通过拍卖竞得一宗土地50年使用权。该宗土地面积为8000平方米，经开发于2017年6月建成一座建筑面积为10000平方米的写字楼，耐用年限为60年，写字楼全部用于出租。为了解资产状况，该公司2021年6月委托土地评估机构评估土地现值。评估机构调查资料显示，同类写字楼月租金为90元/建筑平方米，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。此外还需支出维修费、保险费等。该写字楼建筑物的重置价为2500元/m²，残值率为2%，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，土地使用权到期时无偿收回土地及地上建筑物。请根据以上资料进行估算。

企业甲与企业乙计划于2022年8月30日合作开发住宅楼，双方商定，由甲出地，乙出资金，并约定建成后以土地价值和企业乙实际投入的资金额确定分配比例。该土地已经达到七通一平的开发程度，双方还约定，如果企业甲在此基础上，和企业乙的同意下，进行必要的土地再开发时，发生的额外费用，计入企业甲的投资。在项目实际开发时，企业甲计划投资40万改造道路，并已征得企业乙的同意。
该土地面积2000平方米，使用权为70年，规划容积率为4。根据开发计划和调查，该工程在取得土地使用权3个月后即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，预计售价为3000元/平方米。企业乙实际投入共为1100万元，投资进度为第一年40%，第二年60%。据了解，建筑费及专业费平均水平为1000元/平方米。
另外，土地取得过程中发生的合理税费为地价的2%，资金贷款年利率为12%，销售税为房价的6%，利润预计为房屋售价的24.12%。该地区住宅用地基准地价为3100元/平方米（地面价），待开发土地开发程度及规划条件与基准地价设定一致，相对于基准地价区域的平均区位条件和个别条件分别为-2%和-3%。据查，基准地价基准日为2020年8月30日，近2年，地价共上涨5%左右，当地土地还原率为10%。
请根据上述条件，确定企业甲和企业乙的分配比例。

某四合院土地用途为城镇居住用地，未办理《国有土地使用证》，经自然资源主管部门地籍调查及测量，土地面积为176平方米，地上房屋已取得《房屋所有权证》，建筑面积88平方米，容积率0.5，房屋所有权人为张某。张某向自然资源主管部门申请现状协议出让。自然资源主管部门提供了《委托估价函》《房屋所有权证》《地籍测量成果》《土地权属审查意见》和产权人身份证明等评估所需资料，A评估机构接受了自然资源主管部门的委托。
A评估机构指派土地估价师王某和不动产登记代理人李某共同承担此业务。王某和李某在张某的带领下对宗地现场进行勘察。王某负责拍摄现场照片，李某负责资料核验和现场登记[现场勘察用表详见《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）附录D]，并由李某在现场勘察用表上签字。
估价人员通过对周边市场的调研及该市相关政策决定选取基准地价系数修正法（基准地价估价期日距离估价期日超过三年不超过六年）和剩余法（待开发用地）进行计算，得出估价结果，给出底价建议，在报告中声明本估价报告和估价结果自估价期日起一年内有效。估价人员完成土地估价报告撰写和审核后，装订成册出具纸质评估报告，由估价师王某和李某签字，最终将《土地估价报告》送达委托方。
同时，张某想了解该项目出让地价水平，委托A评估机构对宗地出让价格进行评估，A评估机构接受了张某的委托，并为张某出具了《土地估价报告》。
试分析估价师或估价机构在本案例中不恰当的做法。

某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2017年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长的自建道路与某过道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。土地使用无特别限制。
<1>、在上述情况下，为了判别是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息。
<2>、根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
<3>、若以委托日为估价期日，根据上述情况，对地价进行定义。

根据工业区位理论，集聚效益可使（　）和劳动力定向的区位发生偏离，将工厂从运费最小点引向集聚地区或分散地区。