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房地产估价师土地估价基础与实务

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根据马克思地租理论，下列表述中正确的是（　）。

某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为（　）。

下列关于农用地分等的说法中正确的是（　）。

确定城镇土地分等因素因子权重的方法有（　）。

基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求，基准地块的选择应该满足的条件有（　）。

某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8%。则待估宗地土地价格为（　）元/平方米。（含图）

某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是（　）。

下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是（　）。

下列因素描述中，属于区域因素的是（　）。

下列有关土地估价方法选择理由的描述不正确的是（　）。

某地在确定路线价中的标准深度时，根据资料测算得到以下几个深度值，根据标准深度定义的内涵，应以（　）作为该路线价的标准深度。

采用因素成对比较法确定分等因素的权重时，设M、N两因素相互赋值方式为：M比N重要时，M为1，N为0；M与N同等重要时，M和N都为0.5；N比M重要时，M为0，N为1。现需确定A、B、C、D4个因素的权重值，四者的关系为A比B重要，B与C同等重要，B比D重要。若用因素成对比较法及上述原则对A和D因素计算权重，其值应分别为（　）。

某一房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/平方米，成新率为70%，房地产净收益为每平方米140元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产的价格为（　）元/平方米。

某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中错误的是（　）。

某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500平方米，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5～16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价的9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%。试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。

某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50年。据测算，该开发区所在地征地费为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，均匀投入，贷款年利率为8%；要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。

某城市拟对市中心区域进行旧城改造，由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估。该土地估价机构接受委托后，可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。

B省于2019年1月公布了《B省征地区片综合地价成果》。其中C县的成果共划分为四个级别，区片综合地价标准由高到低分别为4万元/亩、3万元/亩、2万元/亩、1万元/亩。区片综合地价的构成为土地补偿费和安置补助费，其中，安置补助费包含保障被征地农民的生产生活补助及社会保障费用。2019年8月新《土地管理法》颁布。2020年1月1日全省开展区片综合地价的制定工作。针对本案例背景，请分析以下问题：
<1>.2019年1月公布的原区片综合地价标准是否可以继续执行？并说明了理由。
<2>.在制定区片综合地价过程中应遵循哪些基本原则？
<3>.简述测算区片综合地价的步骤。
<4>.制定征收农用地区片综合地价应当综合考虑的因素主要包括哪些？

下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。
土地估价技术报告
第一部分　总述
一、估价项目名称
××公司土地价格评估
二、委托估价方（略）
三、受托估价方（略）
四、估价目的
××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
五、估价基准日
二零二一年四月三十日
六、估价日期
二零二一年三月九日至五月十七日
七、价格定义
在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定标准耕作制度（水田为水稻）和现状开发程度（通路、通电、水利设施齐全）条件下，于估价期日2021年4月30日的30年期国有农用地的市场价格。
八、估价依据
（1）.《中华人民共和国土地管理法》
（2）.《中华人民共和国城市房地产管理法》
（3）.《中华人民共和国公司法》
（4）.关于印发《关于下发各市（县）土地平均年产值标准的通知》（×土资发（202×）第×号）
（5）.《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）
（6）.××省、××市颁布的其他有关法规和政策
（7）.委托方提供的其他有关资料
（8）.现场勘察数据和市场调查数据
九、估价结果
单位地价：3.26元/平方米
总地价：10320.73万元
大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整
十、说明事项
<1>.评估假设条件
（1）估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
（2）估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
（3）估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
（4）待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
（5）作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。
（6）开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
（7）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
（8）委托方提供数据真实。
<2>.该报告的使用方向与限制条件
（1）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的（核定国有农用地土地资产价值）服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
（2）本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用期限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应做相应调整。
（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
（4）评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
（5）评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。
（6）待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
（7）本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
<3>.其他需要特殊说明的事项
（1）土地利用状况等数据由委托方提供。
（2）土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（4）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
（5）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
（6）本报告解释权归××评估有限公司。
十一、土地估价师签字（含图）第二部分　估价对象界定
一、估价对象界定
（1）.土地利用状况
待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻×。土地用途为农用地，面积为112620亩（7508万平方米）。
地号：××，图号：××。
（2）.土地权利状况
待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为××公司。土地使用年期为30年。
至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
（3）.其他（略）
二、地价影响因素分析
（1）.自然因素（略）
（2）.社会经济因素（略）
（3）.特殊因素（略）
第三部分　地价估算
一、估价原则
（1）.替代原则（略）
（2）.合理有效利用原则（略）
（3）.变动原则（略）
（4）.估价时点原则（略）
（5）.预期收益原则（略）
（6）.报酬递增递减原则（略）
二、估价方法选择
估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价格，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
三、估价过程
（一）收益还原法
收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。
待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递増，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：（含图）P—地价；
a—年纯收益；
r—土地还原率；
n—土地使用年期；
i—第i年。
由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。
根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。
水田地价的计算过程见表1：
表1水田地价计算过程表（含图）水田地价计算具体操作步骤如下：（1）.预期年总收益的估算
根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。
预期年总收益=亩产量×收购价格
待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。
（2）.年运营成本的估算
水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。
（3）.销售税金及附加
农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。
（4）.利息摊销
开发周期为3年，固定资产总计1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。当前银行一年期贷款利率为5.85%。
{200×[（1+5.85%）^2.5-1]+600×[（1+5.85%）^1.5-1]+782×[（1+5.85%）^0.5-1]}/（27×4.7488）=0.75（元/亩）
（5）.固定资产折旧
固定资产总计1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第3年投入782万元，第四年全部完工支付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。
1582/（27×4.7488）=12.34（元/亩）
（6）.利润
根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。
（7）.年纯收益的计算
年纯收益=预期年总收益-运营成本-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润
（8）.地价的计算
（1）前3年纯收益还原，分别折现到估价期日，土地还原利率为6%。
表2前3年纯收益折现表（含图）注：P为地价；a为年纯收益；r为土地还原率
（2）第4年至第30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价期日，公式为：（含图）式中：P—地价；
a—年纯收益；
r—土地还原利率；
n—土地使用年期。
（3）水田总地价的计算
地价为第1、2、3年与第4～30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。
30年期总地价=（301.11+2866.68）×47488=15043.20（元）
（4）水田单位面积地价的计算
单价=3167.79×15/10000=4.75（元/平方米）
（二）成本逼近法
（1）.农用地取得费及相关税费
调查××县农业用地平均取得费为600～700元/亩（包含相关税费），本次评估确定农业用地取得费为650元/亩。
（2）.农用地开发费
农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1581.85元/亩。
（3）.利息
按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则：利息=650×5.31%+1581.85×[（1+5.31%）^0.5-1]=75.97（元/亩）
（4）.利润
投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利涧。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为8%。
利润=（650+1581.85）×8%=178.55（元/亩）
（5）.农用地增值收益
一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。农用地增值收益=（农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润）×农用地增值收益率=（650+1581.85+75.97+178.55）×20%=497.27（元/亩）。
（6）.农用地地价计算
农用地地价为上述5项之和，即
土地使用权单价=650+1581.85+75.97+178.55+497.27=2983.64（元/亩）=4.48（元/平方米）
总地价=2983.64×47488/10000=14168.71（万元）
四、地价的确定
（1）.地价确定的方法
评估对象经过收益还原法评估的结果为15043.20万元，评估单价为4.75元/平方米；经过成本逼近法评估的结果为14168.71万元，评估单价为4.48元/平方米。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。
评估单价=（4.75+4.48）/2=4.62（元/平方米）
（2）.估价结果（略）
第四部分　附件（略）

该工厂土地要入市交易，可以采用（　）方式。

仅根据城市总体规划的信息判断，估价中该土地可能按（　）用途评估。

某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格，可采用（　）。

为评估该宗土地出让的市场价格，估价师还应搜集的信息为（　）。

若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格，能够采用的评估方法有（　）。